Hypotheken

Om de aankoop of de verbouwing van uw huis te financieren, zult u in de meeste gevallen een hypotheek moeten sluiten. Ik help u graag wegwijs te worden in de wetten, regelgeving en de mogelijkheden die er zijn om uw huis met een hypotheek te financieren.
Als u zich nog aan het oriënteren bent over het wel of niet kopen van een huis, dan komt er heel wat op u af. U weegt bijvoorbeeld het voor en tegen van kopen en huren tegen elkaar af.
Als huurder bent u erg flexibel: u kunt de huur opzeggen en binnen een maand vertrekken. Bovendien zijn de huren over het algemeen relatief laag. En als huurder draait u niet op voor grote onderhoudskosten aan de woning. Nadeel van huren is dat de huur elk jaar hoger wordt en dat u nooit eigenaar bent van de woning. Bovendien mag u zelf slechts kleine aanpassingen aan de woning doorvoeren.

Investering
Natuurlijk zijn er ook aan het kopen van een huis nadelen verbonden. Onverwacht hoge kosten bijvoorbeeld, of een waardedaling waardoor u in het uiterste geval bij verkoop misschien minder voor het huis krijgt dan u er voor heeft betaald. Maar als u nu een huis koopt, dan profiteert u wel van de huidige lage rente. En als u de rente zo lang mogelijk vastzet, dan blijven uw hypotheeklasten tot in lengte van jaren hetzelfde! En na 30 jaar is het huis in de meeste gevallen geheel of voor het grootste deel vrij van schulden. U investeert dus in uw eigendom. Naarmate u uw hypotheek aflost en/of de waarde van uw huis stijgt, neemt ook uw vermogen toe. Bovendien bent u vanaf het begin eigenaar van de woning. Dus u kunt doen met het huis wat u zelf wilt.
Als u net een huis heeft gekocht, dan kunt u een hypotheek sluiten die precies aansluit bij uw persoonlijke en financiële wensen en omstandigheden. Hiervoor kunt u zelfs meerdere  hypotheekvormen met elkaar combineren, in elke gewenste verhouding. Ook kunt u bijvoorbeeld zelf bepalen hoelang u de rente wilt vastzetten. Kortom: een hypotheek-op-maat. Uiteraard ben ik  graag bereid om u te begeleiden in deze keuze en voor u een  hypotheekofferte op maat te maken.

Een verbouwing?
De huizenprijzen zijn de afgelopen 10 jaar explosief gestegen. Wellicht zit er ook in uw huis een flink stuk overwaarde. Veel mensen gebruiken die overwaarde om, via een 2e hypotheek, op een voordelige manier een verbouwing te financieren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een nieuwe keuken of badkamer, een serre of een garage. Natuurlijk kunt u die ook financieren via een persoonlijke lening of een doorlopend krediet, maar de rente van een 2e hypotheek is meestal vele procenten lager! En als u het geld van de 2e hypotheek aanwendt voor het huis, dan is de rente fiscaal volledig aftrekbaar.

Nationale Hypotheek Garantie
Door werkeloosheid of een echtscheiding kan het zijn dat u niet meer aan uw aflossingsverplichting kunt voldoen. Het kan zelfs voorkomen dat de woning in zo’n geval moet worden verkocht en dat de opbrengst lager is dan het bedrag dat u nog moet terugbetalen. Wanneer u bij de aankoop van uw woning de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft afgesloten, betaalt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen de restantschuld aan de geldverstrekker.
Dankzij de NHG berekenen geldverstrekkers u een lagere rente. U betaalt voor de NHG 0,55 procent van het geleende bedrag. Dit bedrag verdient u snel terug omdat het fiscaal aftrekbaar is en u tegen een lagere rente de hypotheek kunt afsluiten.

Afspraak
Als u de beslissing heeft genomen om een nieuw huis te gaan kopen, te gaan verbouwen of u wilt ter orientatie weten wat u maximaal kunt lenen en wat er allemaal bij een hypotheek komt kijken, bel of mail mij voor een vrijblijvende afspraak.

Hypotheekvormen
Onderstaand staan de meest gangbare hypotheekvormen vermeld die op de hypotheekmarkt worden aangeboden. In het kort wordt er een uitleg gegeven en worden de belangrijkste kenmerken van iedere vorm vermeld.

Aflossingsvrije hypotheek
Bij deze aflosvorm wordt gedurende de looptijd niet afgelost.
U betaalt alleen rente. De aflossing wordt uitgesteld. Bij verhuizing lost u de lening af uit de verkoopopbrengst van uw huis. Koopt u aansluitend een ander huis, dan sluit u een nieuwe hypotheek af. Gedurende de looptijd is de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar (maximaal gedurende 30 jaar). Het is mogelijk om de aflossingsvrije hypotheek te combineren met andere hypotheekvormen.

Kenmerken:

• Alleen rente betalen, aflossing volgt later
• Rentelast blijft, zolang niet wordt afgelost
• Renteaftrek vervalt na 30 jaar

Beleggingshypotheek
U betaalt maandelijks rente en een premie voor een beleggingsverzekering om vermogen op te bouwen. Aan het einde van de looptijd van de hypotheek gebruikt u het opgebouwde vermogen voor aflossing van de hypotheek. Het beleggingsresultaat is vooraf niet bekend. Bij een positief resultaat houdt u na aflossing van de hypotheek geld over. Bij een tegenvallend resultaat blijft er een schuldrest van de hypotheek over. De premie kunt u beleggen in beleggingsfondsen. Bijvoorbeeld in aandelen-, obligatie- of onroerend goedfondsen. Een verdeling over meerdere fondsen is mogelijk. Omdat de aflossing plaats vindt aan het einde van de looptijd heeft u gedurende de gehele looptijd fiscale aftrek van de hypotheekrente (gedurende maximaal 30 jaar).

Kenmerken:

• Rente en premie betalen
• Renteaftrek zolang niet wordt afgelost
• Beleggingsresultaat is vooraf niet bekend

Spaarhypotheek
Dit is een lening gecombineerd met een spaarverzekering. U spaart via de verzekering voor de aflossing ineens aan het einde van de looptijd van de hypotheek. U betaalt maandelijks rente en premie en lost in principe gedurende de looptijd niets af. U betaalt over de hypotheekschuld rente, die fiscaal aftrekbaar is.
De premie wordt gespaard op een rekening. Op deze spaarrekening vergoedt de hypotheekverstrekker een percentage dat gelijk is aan het rentepercentage van de hypotheek. De hoogte van de premie wordt zodanig vastgesteld dat, inclusief de ontvangen rente, het opgebouwde vermogen aan het einde van de looptijd gelijk is aan het hypotheekbedrag. Bij voortijdig overlijden keert de inbegrepen overlijdensrisicoverzekering uit. Daardoor lost u altijd uw hypotheekschuld af. Niets meer en niets minder.

Kenmerken:

• Rente en premie betalen
• Renteaftrek zolang niet wordt afgelost
• Zekerheid over aflossing

Spaar-/beleggingshypotheek (hybride hypotheek)
De spaar-/beleggingshypotheek is een variant op bovengenoemde hypotheekvormen. Met het verschil, dat u zowel kunt sparen als beleggen in één verzekering. De keuze tussen sparen en beleggen heeft u niet alleen bij aanvang, maar ook tijdens de looptijd van de hypotheek. De beleggingsvariant werkt net als bij de beleggingshypotheek via een levensverzekering. Deze hypotheekvorm wordt ook wel de Hybride hypotheek genoemd.

Kenmerken:

• Rente en premie betalen
• Keuze tussen sparen en beleggen
• Tussentijdse switch mogelijk

Lineaire hypotheek
U betaalt gedurende de gehele looptijd een vast bedrag als aflossing van de lening. Naast de aflossing betaalt u rente over het restant van de schuld. Omdat de hoogte hiervan gedurende de looptijd door de aflossingen afneemt, betaalt u steeds minder rente en worden uw bruto maandlasten ook lager.

Annuïteitenhypotheek
De bruto maandlast (het bedrag dat u aan de financiële instelling moet betalen) blijft gedurende de gehele looptijd gelijk. De samenstelling van dit constante maandelijkse bedrag verandert echter wel. Gedurende de looptijd neemt het rentedeel van dit constante bedrag af en het aflossingsdeel toe. Doordat alleen de rente fiscaal aftrekbaar is, nemen bij deze hypotheekvorm de netto lasten toe naarmate de looptijd van de lening verstrijkt.

>Combinatie van hypotheekvormen
Het is mogelijk om te kiezen voor een combinatie van bovenstaande hypotheekvormen. Bij het samenstellen van uw hypotheek kunt u uw benodigd hypotheekbedrag verdelen over twee of drie aflossingen.

Fiscale aspecten

Hypotheekrente
Sinds 1 januari 2001 is de hypotheekrente aftrekbaar voor een periode van maximaal 30 jaar. Voor hypotheken die gesloten zijn vóór 1 januari 2001 geldt de renteaftrek tot uiterlijk 1 januari 2031. De hypotheekrente is aftrekbaar wanneer u de hypotheek gebruikt voor aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen huis als hoofdverblijf. Sluit u een andere hogere hypotheek af, bijvoorbeeld voor een verbouwing, dan is de rente over het extra geleende bedrag opnieuw 30 jaar fiscaal aftrekbaar.

Eigenwoningforfait
Als u eigenaar bent van de woning moet u daarvoor een bedrag bij uw inkomen optellen (Box 1). Dit zogenoemde eigenwoningforfait is een vast bedrag. Het bedrag is een percentage van de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van uw eigen woning. De gemeente stelt deze WOZ-waarde vast. Het eigenwoningforfait geldt alleen voor de woning als hoofdverblijf en niet voor een tweede woning. Tweede woningen vallen in Box 3.
Het eigenwoningforfait en de hypotheekrente vallen in Box 1. Samen met alle inkomsten uit salaris, pensioen, sociale uitkering, auto van de zaak en winst uit onderneming wordt het belastbaar inkomen gevormd.

Kapitaalverzekering eigen woning
De kapitaalverzekering eigen woning wordt gebruikt voor de aflossing van de hypotheekschuld op de eigen woning als hoofdverblijf. De vrijstelling bedraagt € 129.500,- per persoon en € 259.000,- (bedragen 2004) voor gehuwden en samenwonenden. Als eis wordt gesteld dat minimaal 20 jaar premie moet zijn betaald en dat de looptijd niet langer is dan 30 jaar. De verplichte aflossing moet zijn opgenomen in de hypotheekovereenkomst.

Oversluiten van uw hypotheek
Misschien gaat u uw hypotheek oversluiten omdat u uw woning gaat verbouwen of verbeteren. De rente over uw oorspronkelijke hypotheekbedrag blijft dan vanaf 2001 dertig jaar fiscaal aftrekbaar tot 1 januari 2031. Bedragen boven het oorspronkelijke bedrag zijn voor maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar mits gebruikt voor aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen woning als hoofdverblijf. Gebruikt u het bedrag boven het oorspronkelijke hypotheekbedrag voor een ander bestedingsdoel, dan is de rente over dit extra bedrag niet meer fiscaal aftrekbaar. Een hypotheekverhoging kan aantrekkelijk zijn ten opzichte van andere financieringsmethodes, omdat de rente van hypotheken lager is dan die van persoonlijke leningen en doorlopende kredieten

Bijleenregeling
Vanaf 1 januari 2004 is bij verhuizing naar een duurdere woning de hypotheekrente alleen nog aftrekbaar over de bestaande hypotheekschuld en voor zover een verhoging van de hypotheekschuld nodig is om het verschil tussen de aankoopprijs van de nieuwe woning en de opbrengst van de oude woning te financieren.

Voorbeeld
Stel, u heeft uw ‘oude’ woning verkocht voor € 200.000. U heeft nog een (resterende) hypotheekschuld van € 125.000. Uw overwaarde is dan € 75.000. Vervolgens koopt u een woning van € 300.000. U leent dat hele bedrag. De rente over de oude lening (€ 125.000) blijft aftrekbaar. De rente over het aanvullende deel min de overwaarde (€ 175.000 - € 75.000), dus € 100.000, is ook aftrekbaar. In totaal kunt u de rente over € 225.000 aftrekken.

De volgende -eenmalige- kosten bij de aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning zijn aftrekbaar:

• taxatiekosten in verband met de financiering(*)
• notariskosten in verband met de hypotheekakte(*)
• afsluitprovisie (gemaximeerd)(*)
• borgtochtprovisie NHG(*)
• boeterente
• grondrente en bouwrente (onder voorwaarden)

(*)Voor deze kosten geldt, naast het feit dat ze zelf aftrekbaar zijn, dat als deze gefinancierd worden de rente daarop eveneens aftrekbaar kan zijn.

De volgende kosten zijn niet aftrekbaar:

• koopsom k.k./ koopsom v.o.n.(**)
• overdrachtsbelasting(**)
• grondrente en bouwrente, als onderdeel van de koopsom(**)
• omzetbelasting(**)
• verbouwing/ meerwerk(**)
• notariskosten transport(**)
• kosten onroerende installaties(**)
• kosten architect(**)
• kosten aansluiting nutsvoorzieningen(**)
• leges(**)
• kosten afkoop erfpacht(**)
• tuinaanleg(**)
• kosten bankgarantie(**)
• renteverlies tijdens de bouw

(**)Voor deze kosten geldt, hoewel ze zelf niet aftrekbaar zijn, dat als ze gefinancierd worden de rente daarop wel aftrekbaar kan zijn.

 

Verwezenlijk uw droomhuis

Na 30 jaar is het huis in de meeste gevallen geheel of voor het grootste deel vrij van schulden. U investeert dus in uw eigendom.